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                    全國人大代表朱征夫:建議取消商品房預售制度,讓購房者買得放心、用得舒心

                    新資訊 2024-2-29 12:40 紅星新聞 4 0

                    2024全國兩會召開在即,第十四屆全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫擬向大會提交關于取消商品房預售制度的建議。朱征夫認為,商品房建設已經經過高速增長期,進入存量時代。在這種背景下,應當考慮取消商品房預售制度。


                    代表:商品房建設進入存量時代


                    建議考慮取消商品房預售


                    朱征夫告訴紅星新聞,商品房預售制是指就已符合預售條件但尚未竣工的商品房,房地產企業與購房者約定,購房者交付預售款項,在預售商品房項目竣工后擁有所購房屋的一種商品房交易制度。


                    據介紹,商品房預售制度較早出現于我國香港。我國內地住房制度改革初期,由于房地產開發企業普遍存在資金短缺,商品房供應量不足,于是借鑒香港地區房地產業的成功經驗,在1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》中明確規定了商品房預售制的實施方案,這份方案的提出標志著我國商品房預售制度正式形成。



                    資料圖


                    在朱征夫看來,商品房預售制度在我國房地產產業發展歷史進程中起到了一定的積極作用。但預售制度施行近30年來,其負面效應日益凸顯。尤其自2021年以來,一些大型房地產企業出現債務問題,有的地方出現房地產項目停工的現象,多部門、地方政府出臺措施保交樓。朱征夫認為,商品房建設已經經過高速增長期,進入存量時代。在這種背景下,應當考慮取消商品房預售制度。


                    為何應取消?


                    若項目存在問題,購房者面臨不可預知重大風險


                    對于該建議的理由,朱征夫進行了詳細闡述。


                    他認為,商品房預售制度弊端在于讓購房者承受了巨大的單方面風險,預售買賣雙方風險存在嚴重的不對等。房地產企業在交付房屋前收取全部預售款,意味著將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題,購房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險,還有可能面臨著自身貸款的違約,給個人生活造成影響。


                    同時,朱征夫指出,根據現行規定,商品房預售項目應當在指定的監管銀行開設專用賬戶,購房者支付的預售房款應當存入該賬戶。該賬戶由政府管理機構、監管銀行與房地產企業三方共同監管。但在實踐中,預售資金有時未能按照規定進入銀行的監管賬戶,或者雖進入監管賬戶,但房地產企業用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金。


                    朱征夫還關注到,商品房預售制度助長房企高杠桿高風險開發模式。很多企業或個人只要籌集小部分資金,后續通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式,虛構資金寬裕假象,借此可不斷去滾動資金。一旦出現市場風險事件和預期不良等情況,就會導致資金鏈斷裂、工程爛尾項目擱置,不僅給地方政府帶來很大壓力,也給普通購房者造成了極高的風險和嚴重的后果。


                    此外,朱征夫認為,商品房預售制度的平穩運行需要各政府部門對預售的整個過程建立完善的預售監管機制,并且要求相關部門在各個實施階段都嚴格履行相應規定。相較于現房銷售,商品房預售對政府的行政能力和跨部門協調能力提出了更高的要求,額外增加政府管理成本。同時,商品房預售中,由于涉及的購房者人數眾多且預售金額較大,房地產企業的違約行為不僅會嚴重損害購房者的合法利益,也會削弱提供貸款銀行的經營能力,造成銀行不良資產率升高,市場流動性降低,嚴重的話可能導致系統性金融風險。



                    第十四屆全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫


                    取消后有何有利之處?


                    讓購房者買得放心、用得舒心


                    朱征夫表示,取消商品房預售制度,可帶來諸多有利之處,如有力保護購房業主的合法權益,催生優質房地產開發企業,減輕政府監管壓力等。


                    朱征夫解釋,取消預售制度之后,購房者不僅不用承擔項目爛尾和貸款違約的風險,而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著,切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。


                    對于催生優質房地產開發企業,朱征夫闡述說,取消預售制度將迫使小開發商進行重組整合,充裕自身資金,市場主體將更優質,行業集中度和行業規范性大大提高,樓盤爛尾和違約交付等問題有望大大降低。資金雄厚、技術過硬的優質房地產開發企業將成為市場競爭主力。


                    在商品房現售制度下,實現公開、公正、公平交易,商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發生,能夠有效減輕地方政府的壓力,也有利于地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。朱征夫說。


                    此外,朱征夫認為,對銀行而言,擔保物由期房變為現房,融資杠桿門檻提高,擔保物更集中可靠,銀行壞賬風險降低。對于整個金融系統而言,供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統性金融風險的發生。


                    紅星新聞首席記者 張炎良 北京報道


                    編輯 張尋 責編 馮玲玲


                    來源:紅星新聞


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