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                    房地產融資“白名單”密集披露

                    新資訊 2024-3-1 11:06 中國經濟周刊 4 0


                    《中國經濟周刊》 記者 張宇軒|北京報道


                    今年樓市首個重磅政策——房地產融資白名單,已得到六大國有銀行的密集支持。


                    據工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行6家國有商業大行最新披露的數據,對接的房地產融資白名單項目累計已超過8200個,多地多個項目貸款已經敲定。


                    所謂白名單是業內的一種俗稱。今年15日,住建部、國家金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》 (以下簡稱《通知》),指導各地級及以上城市建立房地產融資協調機制(以下簡稱協調機制),根據房地產項目的開發建設等情況篩選確定支持對象向金融機構推送,經評估后根據其實際情況滿足合理融資需求或予以其他支持。這一過程中,被推送的房地產項目名單即為白名單。


                    今年春節前后,多地密集篩選推送了首批白名單,其中也包括一些出險房企。房企代表一方面對白名單利好政策表示期待,另一方面也對流程中的銀企對接、融資審批等關鍵環節能否順利進行表示憂慮。


                    此次六大行集中披露白名單融資進展,令不少房企心中的石頭落了地。


                    白名單密集出爐到國有銀行密集披露


                    《通知》發布后不到一個月,多地密集部署首批房地產融資白名單申報、評審工作。


                    1月底、2月初,廣西南寧市住建委向當地金融機構推送了第一批107個房地產項目融資白名單,名單中某項目已獲得相關銀行3.3億元開發貸款;重慶市公布當地第一批房地產項目融資白名單,共包括314個項目,融資需求約830億元,涉及22家金融機構;陜西省西安市披露,已推送第一批54個項目名單,融資需求約179.84億元;山東省青島市通過房地產融資協調機制,梳理出第一批房地產項目白名單”84個,融資需求約250.2億元,涉及19家融資機構;四川省成都市住建委宣布完成第一批名單審核,共包含208家項目企業、227個項目;湖北省住建廳披露,當地第一批房地產融資白名單經過審核已推送至各金融機構,涉及16個市州、221個房地產項目,融資需求712億元……


                    當時距離建立城市房地產融資協調機制政策出臺還不到一個月,多個城市表示首批房地產項目融資白名單正在申報、評審中。進入白名單的房企在市場利好情緒中度過了龍年春節。


                    春節之后,一眾國有銀行密集披露白名單項目審批以及貸款發放情況。


                    據公開信息,工商銀行截至28日已對接2000余個地產項目,并率先在多個城市、多個項目落地貸款投放;中國銀行截至212日已推進超過110個項目的審批工作,合計金額約550億元,其中已審批完成項目共75個,合計金額近400億元;建設銀行截至216日已對接地產項目2000多個,實現5個項目共計30億元的貸款投放,并有近百個已審批項目,待投放金額200多億元;農業銀行累計對接協調機制項目超過2700個,截至219日已審批完成首批清單內貸款項目近百個,已審批貸款金額超400億元,并在多地實現首筆貸款投放;郵儲銀行積極對接協調機制推送主辦行項目,截至215日共覆蓋10個省份,融資金額57億元,并已在多地落地項目;交通銀行截至213日已獲取、對接清單項目1442個,并已對其中部分項目實現貸款投放……


                    此外,多家股份制商業銀行亦公布了跟進白名單項目的最新情況,包括民生銀行、廣發銀行、浙商銀行、光大銀行、中信銀行等。


                    房企急盼之下,兩部門多番部署


                    城市房地產融資協調機制出臺的背景之一,是上一年度全國房地產開發企業到位資金情況出現一定幅度下降。


                    據國家統計局數據顯示,2023年房地產開發企業到位資金127459億元,比上年(2022年)下降13.6%。其中,國內貸款15595億元,下降9.9%;利用外資47億元,下降39.1%;自籌資金41989億元,下降19.1%;定金及預收款43202億元,下降11.9%;個人按揭貸款21489億元,下降9.1%。


                    房地產市場的體感溫度可想而知。因而,《通知》剛剛發布,一眾房企就將白名單視作重磅利好,并積極主動尋求申報。


                    一家曾經歷過爆雷的房企公關負責人向《中國經濟周刊》記者表示,政策剛剛出臺,我們公司的項目就緊急啟動申報白名單工作。


                    據其透露,過去一年中,該公司一直在債務重組、促進銷售和尋求保交樓資金等方面進行努力,這成為其彌補資金匱乏的主要方式,目前也取得一定進展。但在房地產行業整體承壓的情況下,融資困難已成為行業痛點。從該企業的財報信息上看,該公司賬上現金余額已難以完全覆蓋到期債務,如何順利融資進行周轉成為當務之急。誰家不缺錢呢。上述房企公關負責人說。


                    諸多企盼之下,兩部門也多次召開會議力推政策落地。


                    126日,住建部、國家金融監管總局分別召開部署會議,推動城市房地產融資協調機制落地見效。住建部部長倪虹表示:地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用,把這一重要機制迅速建立和運轉起來,及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求,強化統籌謀劃,細化政策措施,搭建政銀企溝通平臺,推動房地產企業和金融機構精準對接,協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。


                    126日,國家金融監管總局局長李云澤在會議上表示,要深入貫徹落實中央金融工作會議精神,加快推動城市房地產融資協調機制落地見效,更加精準支持房地產項目合理融資需求,促進房地產市場平穩健康發展。


                    會議還要求,各監管局要積極參與協調機制,主動配合地方政府和住建部門,穩妥有序開展相關工作,共同推動協調機制落地見效,促進房地產市場平穩健康發展。



                    如何避免房地產融資風險點


                    銀行集中披露白名單融資新進展一定程度上提振了房地產行業的整體信心。有房企代表向記者透露,銀行對白名單的評審較為嚴格,有的地方推進較快,也有地方很慢。


                    前述房企負責人亦表示:按照流程,我們把名單報給住建部門,住建部門評審之后再交到銀行……最后是不是能批下來,不光要看當地住建部門評審,關鍵還要看金融機構的研判。


                    不少業內觀點解讀,這是出于對金融安全的考量。


                    事實上,《通知》中明確要求,協調機制對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目,要提示金融機構審慎開展授信。要加強貸款資金封閉管理,嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資。


                    130日,國家金融監管總局召開2024年工作會議時,也將推動城市房地產融資協調機制落地作為積極穩妥防控重點領域風險,強化信用風險管理,加大不良資產處置力度任務項下的重要內容之一。


                    房地產領域專業律師、北京金訴律師事務所主任王玉臣向《中國經濟周刊》記者分析表示,白名單政策目的是穩樓市,一方面要確保房地產企業能夠獲得合理的融資支持,另一方面也要防范金融風險發生。


                    王玉臣認為,從金融安全的角度來看,白名單融資評審可以從以下幾個角度避免融資風險點:一是嚴格篩選客觀評估,必須確保進入白名單的項目和企業完全符合相關標準和條件,應對企業的歷史經營情況、財務狀況,以及項目可行性和風險進行全面、客觀的評估;二是加強監督管理,避免違規放貸、違規轉移預售房款、貸款資金挪用;三是相關部門和金融機構之間可以建立有效的信息共享機制,確保主管部門能夠準確及時掌握相關融資進展及具體使用情況,金融機構能夠及時獲取企業以及房地產項目的最新進展和財務狀況以進行及時調整;四是建立信用評價機制,對于違法違規的企業和項目要嚴格執法,對于遵紀守法的企業要鼓勵支持;五是強化房企的規則意識,督促其真實反饋財務狀況,合法合規使用信貸資金,幫助其努力改善現金流狀況,增強與金融機構的互信;六是相關住建部門和金融監管部門應動態監測白名單融資的使用執行情況,一旦出現問題應及時調整,及時止損。


                    (本文刊發于《中國經濟周刊》2024年第3、4期)



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